关于《深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法》的政策解读

来源: 发布时间:2019-01-25

  一、《办法》制定的主要依据是什么?

  根据《中华人民共和国预算法》、《党政机关厉行节约反对浪费条例》及《深圳市行政事业单位国有资产管理办法》等法律、法规及有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  二、《办法》适用于哪些单位?

  市本级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、人民团体、各民主党派机关、工商联、未脱钩的社会团体及市属事业单位。

  三、与行政机关尚未脱钩的经营实体、其他组织利用国有资产举办的事业单位及事业单位出资举办的具有法人资格的企业,涉及政府物业出租的,该怎么办?

  按照企业内部管理制度履行相应决策程序后,原则上应在第三方公共资源交易平台公开进行,特殊情况需采取非公开招租方式出租的,报出资单位或出资单位指定管理人审批,审批通过后出租物业。

  四、什么是政府物业?

  政府物业指的是单位房产(含地下建筑物)、土地、场地、构筑物及经规划部门批准且在有效期内的临时建筑物。

  五、哪些政府物业不得对外出租?

  1.已被依法查封;

  2.经鉴定为危险建筑;

  3.权属不明确或者存在权属纠纷;

  4.未取得其他产权共有人同意;

  5.利用财政性资金向社会租来的物业(不含采用融资租入方式取得的物业);

  6.党政机关(含参公管理事业单位,下同)占有、使用的办公用房;

  7.法律、法规禁止出租的其他情形。

  六、单位在政府物业出租管理中的职责是什么?

  1.负责按照规定办理本单位物业出租事项的报批、招租、合同签订、备案等手续;

  2. 对出租物业进行跟踪管理;

  3.按规定及时收缴租金;

  4.保障物业完整;

  5.确保出租行为合规合法;

  6.制定本单位内部政府物业对外出租的审批流程。

  七、主管部门在政府物业出租管理中的职责是什么?

  1.按照规定权限审批本部门及下属单位政府物业出租事项;

  2.监督检查本部门下属单位物业出租行为;

  3.督促本部门下属单位加强对已出租物业进行跟踪管理;

  4.及时上缴租金收入,防止国有资产流失。

  八、财政部门在政府物业出租管理中的职责是什么?

  1.制定相关政策制度;

  2. 完善信息化管理系统;

  3确定第三方公共资源交易平台;

  4.按权限备案单位政府物业对外出租方案;

  5.对政策制度执行情况进行监督检查。

  九、政府物业对外出租有哪些方式?

  政府物业对外出租有两种方式:

  1.公开招租;

  2.非公开招租。

  十、什么是公开招租?

  公开招租,特指单位通过深圳市公共资源交易平台对外出租政府物业的交易方式。

  十一、什么是非公开招租?

  没有通过深圳市公开资源交易平台对外出租的,均定义为非公开招租。

  十二、什么情况采用公开招租?

  原则上,无特殊情况,政府物业均应采用公开招租的方式对外出租。

  十三、什么情况可以采用非公开招租?

  有下列情况之一的,可以采用非公开招租:

  1. 涉及国计民生、文物保护、公共安全、公共卫生或社会秩序等特殊要求或具有公益性的物业出租;

  2.同一层级行政事业单位(以财政管理层次为准)之间的物业;

  3.党政机关(不含事业单位)将本机关物业出租给下属单位(含单位改制转企或应脱钩未脱钩的下办企业)的;

  4.出租期限在6个月以内(含6个月)的临时物业出租(单位不得故意拆分租期规避公开招租);

  5.涉密或侦查工作需要的物业;

  6.其他经市政府同意的特殊物业。

  十四、采用公开招租方式对外出租时,如何确定租金底价?

  单位可以选择以下任一方式作为公开招租底价的确定依据:

  1.深圳市房屋租赁指导价;

  2.评估方式确定的出租底价;

  3.上一轮合同的租金价格。

  采取评估方式确定出租底价的,评估报告应报财政部门备案。

  十五、采用非公开招租方式对外出租时,如何确定租金价格?

  非公开招租的物业出租价格,由单位按照相关资产评估管理规定进行评估,并以财政部门备案的评估结果为基础确定。

  非公开招租的物业出租价格不得低于评估价。

  十六、什么情况下,租金价格可以低于评估价?

  存在下列三种情形之一的,确因工作需要,租金可以低于评估价格:

  1.涉及国计民生、文物保护、公共安全、公共卫生或社会秩序等特殊要求或具有公益性的物业出租;

  2.同一层级行政事业单位(以财政管理层次为准)之间的物业;

  3.党政机关(不含事业单位)将本机关物业出租给下属单位(含单位改制转企或应脱钩未脱钩的下办企业)。

  十七、出租物业是否可以转租?

  1.经审批采用非公开招租的物业,应在合同中明确承租人不得转租。若发现转租,单位应解除合同,收回物业。

  2.采用公开招租方式对外出租的物业可转租,但转租需获得出租单位同意。

  十八、公开招租只有一个符合条件的报名者时,如何处理?

  经公开招租只有一个符合条件的报名者,应当经主管部门批准,并在公共资源交易平台和单位网站公示5个工作日,经公示无异议后,可按照公开招租挂牌条件将该物业出租给唯一报名者。

  十九、公开招租没有报名者时,如何处理?

  公开招租无报名者时,经主管部门批准,可以逐步按不超过10%的幅度调低出租底价后重新公开招租,累计调低出租底价超过30%仍无报名者,不再对外出租,收回物业另行处理。

  二十、如何变更租赁合同?

  答:租赁合同一旦签订生效,原则上不允许变更。确因重大情况需要变更租赁合同的,由单位主管部门审批。变更内容涉及租赁面积、租赁价格、租赁期限等核心条款的,单位应按新的出租事项,履行本办法规定的审批、备案程序。

  二十一、政府物业对外出租的租期应如何设定?

  政府物业租赁期限一般不超过5年,特殊情况的物业租赁期限不得超过10年,经市政府批准的重大事项可适当延长租期,但不得违反《中华人民共和国合同法》相关规定。

  二十二、单位在物业出租期间发生改制时,该怎么处理?

  在物业出租期间,出租单位因发生分立、合并、解散、被撤销的,由物业接收单位承接原租赁合同,接收单位应当做好工作衔接,及时变更租赁合同,并将合同变更情况报主管部门备案。

  二十三、物业租赁合同到期后,该怎么处理?

  租赁合同到期后,由出租单位依合同约定收回。如物业仍要对外出租,单位需提前3个月按照新的出租事项报批。

  二十四、租金收入怎么管理?

  单位出租物业的租金收入属于政府非税收入,按政府非税收入管理的有关规定,统一上缴国库,实行“收支两条线”管理。

  其中,财政核拨补助、经费自理、企业化管理和其他利用国有资产举办的事业单位的物业出租收入,不实行“收支两条线”。租金收入按单位财务和会计制度有关规定纳入单位预算,统一核算,统一管理。

  二十五、什么情况下,物业出租方案报主管部门审批?

  采取公开招租方式出租的,出租方案经主管部门审批同意后即可实施招租。

  主管部门不得将审批权限授权委托给下属单位。

  二十六、什么情况下,物业出租方案需报财政部门备案?

  采取非公开招租方式出租的,出租方案经主管部门审批后应报财政部门备案,单位应按照经财政部门同意备案的出租方案实施招租。